一季度到期境内债全部兑付！龙湖压降债务规模，管理层：今年是债务转换关键年
2024年，龙湖集团（00960.HK）运营及服务业务收入继续保持增长，同时仍然主动压降债务规模。
3月28日，龙湖集团发布2024年财报，当期，龙湖集团实现营收1274.7亿元、归母净利润104亿元。其中，运营及服务业务收入为267.1亿元，同比增长7.4%。2024年，运营及服务业务营收同比增长率高于2023年同期，2023年该业务同比增长5.7%。
截至2024年，龙湖集团运营及服务业务营收连续多增长。龙湖方面表示，运营及服务业务保持高质量发展，贡献稳定的收入和利润，为公司流动性安全提供保障。
对于运营及服务业务的未来规划，龙湖集团董事会主席兼首席执行官陈序平表示，该部分业务有希望在2028年达到收入占比过半。
与此同时，龙湖集团进一步降低债务规模。据2024年财报，龙湖集团净负债率为51.7%，相较2023年下降4.2个百分点。综合借贷总额为1763.2亿元，同比下降8.5%，继续保持下降趋势。此外，公司平均融资成本为年利率4.0%，同比下降0.24个百分点。
在业绩会上，龙湖集团执行董事兼CFO赵轶表示，2024年龙湖集团继续坚持稳健的财务管理策略，以正向的经营现金流驱动业务航道，实现内生式增长，有序压降债务规模、优化债务结构，持续提升运营及服务业务的收入及利润贡献的占比。
今年龙湖集团仍然主动降低负债规模，截至目前，2025年一季度到期的65亿元境内公开债券已全部提前或如期兑付。
陈序平表示，2025年是公司债务转换最后一年，也是最关键的一年。今年龙湖集团还需归还三笔公开债务，但已经做了有序铺排。
“七八月份将到期30多亿元的国内信用债，现在已在偿债账户开始存钱，预计在这两个月就会将款项存齐；年底85亿元海外银团贷款，从第三季度将开始逐月归还；今年可能到期的35亿元中债增信，公司会提前做经营性物业贷，将其置换出来。”陈序平表示。
经营性业务保持增长
据龙湖集团财报，公司运营业务主要包括商业投资和资产管理。其中，商业投资业务主要包括都市型购物中心天街及社区型购物中心星悦荟。资产管理业务包括长租公寓“冠寓”、活力街区“欢肆”、服务式公寓“霞菲公馆”、产业办公“蓝海引擎”、妇儿医院“佑佑宝贝”以及颐年公寓“椿山万树”六大业务。
自2022年陈序平接任龙湖集团CEO以来，龙湖集团运营业务营收持续增长。2024年，龙湖旗下运营业务不含税租金收入为135.2亿元，同比增长4.5%。而在2022年、2023年，龙湖集团运营业务不含税租金收入分别为118.8亿元、129.4亿元。
2024年，龙湖集团商场项目数量继续保持增长。当期，公司新增运营11座天街，截至2024年年末，龙湖集团累计运营89座商场，运营总建面达930万平方米，已开业项目覆盖23个城市，出租率提升至97%。相比2023年，商场出租率保持稳定，同比增长1个百分点。
同时，龙湖集团商业项目租金继续保持增长。据2024年财报，公司租金收入达109.8亿元，同比增长7%。此外，2024年龙湖集团商业项目营业额超730亿元，同比增长16%；日均客流超320万人次/天，同比增长25%。
2024年，龙智资管业务营收31.8亿元。其中，长租公寓品牌冠寓租金收入达26.5亿元，同比增长4%。截至2024年年末，冠寓已开业房源规模达到12.4万间，期末出租率95.3%。
服务业务毛利率增长
2024年，龙湖集团服务业务营收也保持增长。据悉，龙湖集团服务业务主要包括物业管理和代建业务。
物业管理业务品牌龙湖智创生活主要提供住宅管理、商企服务，并积极挖掘社区新零售、租售、美居服务机遇，截至目前，龙湖智创生活的物业服务已涵盖住宅、商业、写字楼、产业园、企业总部、城市服务、医院、公建场馆等十三大业态。
据龙湖集团2024年财报，公司服务业务不含税收入为131.9亿元，同比增长10.4%。服务业务毛利率为31.4%，较上年增长0.4%。截至2024年年末，公司物业在管面积4.1亿平方米，其中外拓占比超60%，物业在管项目超2200个。
在服务业务中，物业管理业务为主要业务。2024年，龙湖智创生活实现营收114.2亿元，同比增长8%，毛利率为30.1%，龙智造代建业务分布于北京、上海、成都、重庆、西安、杭州等城市。
在传统住宅物业管理外，2024年，龙湖智创生活服务客户覆盖金融、新一代信息技术、高端制造、新能源、互联网等核心产业，先后入驻华为、小米、阿里、蚂蚁、网易、字节跳动、吉利、等企业。
此外，龙湖智创生活业务还拓展至大型公建类项目。2024年，该业务在运营大连国际机场、大连南北站、哈尔滨客运段等大型交通枢纽项目后，进一步拓展至上海虹桥国际机场，西安咸阳国际机场，为重要交通枢纽提供配套服务。
此外，2024年，龙湖集团代建业务龙湖龙智造营收12.1亿元，同比增长53%，全年新增项目60个，新增建筑面积800万平方米；累计代建项目150个，总建筑面积超2400万平方米，代建项目全年销售达106亿元。
保持千亿规模
2024年，房地产市场逐步止跌回稳，房企开发业务也逐步回暖。2024年，龙湖集团合同销售额为1011.2亿元，销售总建筑面积为712.4万平方米。其中，长三角、环渤海、西部、华南及华中片区合同销售额分别为290.6亿元、194.8亿元、274.7亿元、155.0亿元及96.1亿元，分别占合同销售额的比例为28.7%、19.3%、27.2%、15.3%及9.5%。
此外，2024年，龙湖集团仍然保持稳健的拿地速度。当期，公司新增收购土地储备总建筑面积为83万平方米，权益面积为39万平方米。截至2024年年末，土地储备合计3312万平方米，权益面积为2426万平方米。
今年，龙湖集团土地市场依然有所收获，截至3月7日，公司新增收购土地储备总建筑面积14.0万平方米，权益面积为9.8万平方米，均位于长三角地区。
2024年，“保交楼”工作持续深化，“好房子”建设成为重点。去年，龙湖集团在全国43座城市共计交付120余个项目，约10万套房源。截至目前，龙湖累计已交付套数突破100万。
此外，2024年龙湖推出全新产品线“观萃”。作为观萃首批落地项目之一，北京观萃获得“2024年度全国十大品质作品”。以中国勘察设计协会“好房子”设计大赛一等奖方案为蓝本，项目也是全国首个“好房子”样本，在北京首次试点了首层架空、风雨连廊，以及阳台设计等方面的创新实践。
截至目前，观萃产品线已落地北京、上海、成都三城。2024年9月，北京观萃首次开盘销售额超10亿元；上海观萃拿地7个月三次开盘已近清盘；成都观萃亮相约3个月实现清盘。